مدني مقرر شده است از طريق عقد لازم به صورت مستقل (تحت عنوان عمري يا رقبي) و يا به صورت شرط ضمن عقد لازم مي‌باشد.
در صورت نخست، اساساً موضوع عقد و هدف از انعقاد آن تنها برقراري حق انتفاع مي باشد ولي در صورت دوم، موضوع عقد و هدف از انعقاد آن امر ديگري است و برقراري حق انتفاع به صورت تبعي در ضمن عقد مزبور که به منظور ديگري برقرار شده صورت مي گيرد و موضوع فرعي عقد مزبور است.
ماده 754 ق.م مقرر نموده است: “هر صلح نافذ است، جز صلح بر امري که غير مشروع باشد” پس انواع اموال (اعم از عين و منفعت) و حقوق (اعم از حق انتفاع و ارتفاق) ممکن است موضوع صلح قرار گيرد.84 مشروط بر آنكه استفاده از مال با بقاء عين آن ممكن باشد.
بنابراين طريق ديگري که براي برقراري حق انتفاع به موجب قانون مدني متصور مي باشد، استفاده از قالب عقد صلح مي باشد. نظر به دامنه وسيع و ظرفيت عقد صلح، علماء و حقوقدانان از آن به عنوان سيدالعقود يا آقاي قراردادها نام مي برند.
قانون مدني تعريفي از عقد صلح بعمل نياورده اما در تعريف آن گفته شده: “صلح عبارتست از توافق براي ايجاد يا انتفاء يک يا چند اثر حقوقي بدون اينکه بستگي به احکام خاصه عقود معينه داشته باشد.”85
به موجب ماده 758 ق.م صلح در مقام معاملات نتيجه معامله اي را که به جاي آن واقع شده است را ميدهد هر چند شرايط و احکام خاص آن معامله را نداشته باشد.
بنابراين اگر مورد صلح، عين باشد در مقابل عوض، نتيجه آن همان نتيجه بيع خواهد بود بدون اينکه شرايط و احکام خاص بيع در آن مجري شود.
همچنين به موجب ماده يک قانون روابط موجر و مستاجر، مصوب ارديبهشت سال 1362 که بيان مي کند: (اماکني که براي سکني با تراضي با موجر بعنوان اجاره يا صلح منافع و يا هر عنوان ديگري به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده يا بشود اعم از اينکه سند رسمي يا سند عادي تنظيم شده يا نشده باشد مشمول مقررات اين قانون است) صلح در مقام اجاره همان نتيجه اجاره را ميدهد. در واقع جوهر صلح و وجه امتياز آن به معامله اي که همان نتيجه را مي دهد تسالم و جلوگيري از تنازع است. صلح از جمله عقودي است که علم اجمالي به موضوع آن کافي است مشروط بر آنکه منتهي به علم شود زيرا مجهول مطلق قابل تنفيذ و اجراء نيست.86
در مواردي ممکن است مالک و منتفع از عقد صلح براي برقراري حق انتفاع استفاده کنند و قرارداد خود رادر قالب عقد صلح منعقد نمايند اما نکته مهم و قابل توجه آن است که با توجه به مفاد ماده 760 ق.م صلح عقد لازم است و در صورتي که در مقام عقود جايز نيز واقع شده باشد اثر لزوم آن از بين نمي رود و هيچ يک از طرفين نمي توانند آنرا بر هم زنند مگر در موارد فسخ به خيار يا از طريق اقاله.
بنابراين با فوت يا جنون يا سفه هيچ يک از طرفين نيز عقد مزبور منفسخ نمي شود، در نتيجه چنانچه به موجب عقد صلح، حق انتفاع به صورت حبس مطلق به نفع منتفع برقرار شود با وجود آنکه حبس مطلق از جمله عقود جايز است ليکن فوت يا جنون يا سفه مالک تاثيري در بقاء يا زوال صلح نخواهد داشت زيرا صلح، عقد لازم است و طرفين بايد نسبت به موضوع صلح پايبند بوده و مفاد آن براي طرفين لازم الاتباع مي باشد همچنين است اگر واگذاري حق انتفاع به صورت حبس مطلق ضمن عقد لازم قيد گردد که در اينصورت نيز واگذاري مزبور براي طرفين لازم الاتباع بوده و طرفين حق فسخ آنرا بصورت يک طرفه نخواهند داشت.
با توجه به مراتب فوق الذکر، مالک مي تواند حق انتفاع را به موجب عقد صلح به منتفع صلح، (منتقل) نمايد در اينصورت چنانچه حق انتفاع بصورت عمري (به مدت عمر مالک يا منتفع و يا شخص ثالث) به منتفع صلح شود عنوان حقوقي آن “صلح عمري” خواهد بود.87 در حاليکه اگر حق انتفاع به موجب شرط ضمن عقد براي منتفع برقرار شود چنانچه عقد اصلي در مورد فروش ملکي توسط فروشنده به خريدار باشد و بنابر ملاحظات و مصالحي، طرفين، معامله مزبور را در قالب عقد صلح انجام دهند ممکن است در ضمن عقد صلح مزبور، حق انتفاع نيز براي منتفع به مدت عمر برقرار شود.
در اين صورت عنوان عقد مزبور “صلح به شرط عمري” خواهد بود يعني صلح در مورد عمري نيست بلکه در مقام معامله اصلي (اعم از بيع و غير آن) واقع شده و حق عمري نيز بصورت شرط ضمن عقد مزبور به نفع منتفع بصورت تبعي و فرعي برقرار مي شود.
چنانچه عقد صلح به صورت مستقل در مورد انتقال و برقراري حق انتفاع براي منتفع برقرار شده باشد (به صورت عمري، رقبي يا حبس مطلق) در اين صورت ممکن است با توجه به لازم بودن عقد صلح براي هر يک از طرفين به خصوص مالک، حق فسخ معامله و يا خيار فسخ معامله قرار داده شود، تا هر لحظه بخواهد در مدت معين نسبت به فسخ يک طرفه عقد اقدام کند، در نتيجه، عقد صلح مربوط به حق انتفاع نيز عنوان “صلح خياري” خواهد داشت.
همچنين هر گاه برقراري حق انتفاع به صورت تبعي به موجب شرط ضمن عقد صلحي
که به عنوان مثال در مقام بيع منعقد شده، صورت گيرد حق فسخ به دو صورت ممکن است در ضمن عقد براي هر يک از طرفين يا يکي از آنها برقرار شود.
نخست اينکه، ممکن است حق فسخ يا خيار فسخ نسبت به عقد اصلي برقرار شود در اين صورت صاحب حق مي تواند عقد صلح را در مدت معين و يا در صورت تخلف از مفاد شرط مقرر از سوي طرف مقابل، فسخ کند در اين مورد با انحلال عقد صلح، شرط ضمن عقد که برقراري حق انتفاع براي منتفع مي باشد نيز منحل مي گردد مگر طرفين برخلاف آن تراضي نموده باشند.
دوم اينکه، ممکن است حق فسخ يا خيار فسخ فقط نسبت به عقد تبعي و حق انتفاع برقرار شود که در اين صورت حق فسخ نسبت به معامله اصلي و عقد اصلي لطمه اي نخواهد زد بلکه تنها در مورد حق انتفاع، صاحب حق خيار مي تواند در مدت معين و يا دراثر تخلف طرف مقابل از شرط مقرر، حق انتفاع را بصورت يک طرفه فسخ کند در نتيجه استفاده از حق فسخ لطمه اي به عقد صلح وارد نمي سازد و عقد مزبور تداوم خواهد داشت و ليکن حق انتفاع از بين خواهد رفت.
بنابر موارد ذکر شده در اين مبحث، مي توان گفت که صلح عمري يا صلح به شرط عمري ممکن است بصورت مطلق بين مالک و منتفع برقرار شود که در اين صورت هيچ يک از طرفين حق فسخ آنرا نخواهند داشت ولي در صورتي که صلح عمري يا صلح به شرط عمري بصورت خياري يا مشروط منعقد شود در اينصورت مطابق هر يک از شقوق متصور که بيان شد صاحب حق فسخ يا ذوالخيار مي تواند نسبت به فسخ يک طرفه قرارداد اقدام کند و در اين خصوص هيچ مانعي وجود ندارد.
قالب پيشنهادي براي سند مذکور بشرح نمونه شماره 7 قسمت ضمايم مي باشد.
بند هفتم – سند صلح به شرط عمري، رقبي يا سکني
عمري، رقبي و سکني را مي توان به صورت شرط ضمن عقد صلح نيز برقرار نمود. که قالب پيشنهادي براي سند مذکور بشرح نمونه شماره 8 قسمت ضمايم مي باشد.
مبحث سوم – وجوه اشتراک در تنظيم سند رسمي واگذاري حق انتفاع
در خصوص تنظيم كليه اسناد رسمي وجوه اشتراكي زيادي وجود دارد. دفاتر اسناد رسمي مكلفند هنگام تنظيم و ثبت اسناد مراحل مشترك متعددي را رعايت نموده و احراز نمايند. مهمترين مواردي كه رعايت آن در مورد كليه اسناد مشترك مي‌باشد احراز هويت، احراز اهليت، احراز سمت، احراز قصد و رضاي طرفين، احراز قصد مشترك طرفين، نوع معامله و قرارداد مورد توافق طرفين، وصول هزينه‌هاي قانوني، تحرير و تنظيم و ثبت اسناد در اوراق مخصوص و دفاتر مخصوص ثبت اسناد، اخذ امضاء يا اثر انگشت متقاضيان ثبت سند، احراز شخصيت و تابعيت متقاضيان ثبت اسناد مي‌باشد. به عبارت ديگر سردفتران در صورتي مي‌توانند اسناد مختلف را تنظيم نموده و به ثبت برسانند كه موارد مذكور را مطابق مقررات قانون احراز نموده و رعايت نمايند. اينها اصول مشترك يا احكام و شرايط مشترك تنظيم و ثبت اسناد محسوب مي‌شوند. در ادامه به برخي از موارد مذكور به طور خلاصه اشاره مي‌شود.
گفتار نخست – احراز هويت
يکي از مهمترين و ظريف‌ترين مرحله‌ها در تنظيم سند، احراز هويت مالک مي باشد که برعهده سردفتر ميباشد.
بنابراين سردفتر موظف است هر سندي را که ثبت مي کند اعم از معامله و غير آن مانند بيع و صلح و رضايت و غيره هويت امضاء کننده سند را احراز و سپس به تنظيم و ثبت سند اقدام نمايد.
اخيراً طبق قانون الزام اختصاص شماره ملي و کدپستي مصوب 17/2/76 و آيين نامه اجرايي مصوب 1/12/78 و بخشنامه شماره 60406/1-22/12/85 اداره ثبت اسناد و املاک و آيين‌نامه کاربردي شدن آن قانون، مصوب 15/2/87 کارت ملي عکسدار بعنوان مدرک شناسايي هويت اشخاص مورد قبول قرار گرفته است.
گفتار دوم – احراز اهليت
سردفتر ضمن احراز هويت، موظف است احراز اهليت امضاءکنندگان سند را نيز انجام دهد. منظور از اهليت در اين قسمت، اهليت استيفاءاست و آن “شايستگي انسان براي اجراي حق و تکليف است”88
اشخاص براي تنظيم سند رسمي واگذاري حق انتفاع که نوعي تصرف در اموال و استيفاء حق مي باشد بايد اهليت داشته باشند و ماده 211 ق.م براي اينکه شخص، اهل محسوب گردد، سه شرط بلوغ و عقل و رشد را شرط دانسته است. بلوغ، در اصطلاح حقوق، عبارتست از رسيدن فرد انسان به مرحله کمال طبيعي که با نوعي تکامل عقلي و فکري همراه است.89
همانطوريکه اشاره شد شرط داشتن اهليت، رشد است و چون ماده واحده قانون رشد متعاملين، مصوب 1313 ظاهراً به قوت و اعتبار خود باقي است و همچنين طبق تبصره 2 ماده 1210 ق.م مصوب 1370 و راي وحدت رويه شماره 249 مورخ 3/10/64 هيات عمومي ديوان عالي کشور مداخله در امور مالي افرادي که به سن بلوغ رسيده اند را منوط به اثبات رشد دانسته است لذا سردفتران در کليه عقود و ايقاعات به استثناي نکاح و طلاق، بايد کساني را که به سن 18 سال شمسي تمام نرسيده اند اعم از ذکور و اناث، غير رشيد بشناسند مگر آنکه رشد آنان به طرفيت مدعي العموم در محاکم دادگستري اثبات شده باشد. البته مطلبي که در اين قسمت قابل ذکر مي باشد اينست که صغير مميز و اشخاص غيررشد همانطور که در مواد 1212 و 1214 ق.م تصريح شده است مي توانند هر نوع تملک بلاعوضي از قبيل قبول هبه و قبول صلح بلاعوض و حيازت مباحات بکنند.90
همچنين براساس ماده 57 ق.ث مسئول دفتر نبايد معاملات اشخاصي را که مجنون يا غيررشيد يا به نحوي از انحاء قانوني ممنوع از تصرف هستند ثبت نمايد، مگر اينکه معامله بوسيله قائم مقام قانوني اشخاص مزبور واقع شود. البته ممنوعيت افراد و اشخاص توسط مراجع قضايي رسيدگي و پس از احراز عدم اهليت و صدور حکم، توسط دادستان به سازمان ثبت اعلام و توسط سازمان مذکور به دفاتر رسمي ابلاغ و بخشنامه مي گردد تا دفاتر هنگام تنظيم سند ملاحظات مربوطه را بنمايند و همچنين در ماده 72 قانون دفاتر اسناد رسمي مقرر شده است محاکم دادگستري در هر مورد که راي به حجر اشخاص صادر مي کنند بايد مراتب را به سازمان ثبت اعلام کنند. بنابراين ملاک و معيار تشخيص عدم اهليت اشخاصي که ظاهراً واجد صلاحيت جهت انجام معامله هستند، حکم صادره از سوي محاکم دادگستري است که بايد به دفاتر اسناد رسمي ابلاغ شود. بنابراين در صورتيکه بي توجهي سردفتر به بخشنامه مربوطه منجر به بي اعتباري سند تنظيمي گردد سردفتر علاوه بر جبران خسارات وارده بر اشخاص، داراي مسئوليت انتظامي نيز خواهد بود.91
گفتار سوم – احراز خلاف قانون يا شرع نبودن موضوع حق انتفاع
طبق فراز نخست ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمي و کانون سردفتران و دفترياران، سردفتر موظف و مکلف به تنظيم و ثبت اسناد مراجعين مي باشد، ليکن از طرف ديگر طبق فراز دوم ماده مذکور و ماده 60 ق.ث سردفتر از ثبت اسناد راجع به معاملاتي که مدلول آن مخالفت صريح با قوانين موضوعه مملکتي و نظم عمومي و اخلاق حسنه داشته باشد، منع شده است مانند

دسته بندی : No category

دیدگاهتان را بنویسید