اقوامش باشد و آن سند را ثبت کند ، سند عادي مي شود . در عين حال قانونگذار توجه کرده که سر دفتر و نزديکانش در محلي که فقط يک دفتر خانه موجود است از حق تنظيم سند رسمي محروم نگردند ، چاره انديشي کرده و حضور دادستان يا رئيس دادگاه يا نماينده قانوني آنها را در اين موارد براي رسميت دادن به سند تصريح نموده . عملا اگر چنين مواردي پيدا شود که دفتر خانه منحصر به فرد باشد و اسنادي مربوط به سر دفتر يا نزديکانش نياز به ثبت رسمي داشته باشند سر دفتر موضوع را به دادستان ( در حال حاضر رئيس دادگستري ) اعلام و با اعزام نماينده و حضور او سند تنظيم مي گردد و حضور نماينده در سند تصريح مي شود .
3- رعايت ضوابط و تشريفات قانوني :
سر دفتر اسناد رسمي ، سر دفتر ازدواج و طلاق ، مأمور ثبت احوال ، مأمور اداره ثبت اسناد و املاک ، مأمور صدور گواهينامه رانندگي ، مأمور صدور گذر نامه و همه مأمورين ديگر سازمانهاي دولتي و خدمات عمومي که مأموريت تنظيم اسنادي را به عهده دارند بايد طبق قانون و شرايط و مقررات پيش بيني شده براي تنظيم سند ، مبادرت نمايند و الا از حدود قانون خارج شده و مسئوليت دارند . ضوابط و تشريفاتي را که قانون پيش بيني کرده به يک درجه از اهميت نيست . بعضي ضوابط و تشريفات به حدي اهميت دارد که اگر رعايت نشود سند را از رسميت مي اندازد و دسته اي ديگر تأثيري در رسميت آن ندارند . اينکه چگونه اين ضوابط از هم تفکيک گردند به طور منظم و مشخص در قوانين پيش بيني شده اند و در صلاحيت دادگاه ها است که در موارد برخي با اسناد رسمي و ايراداتي که افراد به ضوابط اسناد و عدم رعايت قانون مي گيرند توجه کنند و شرايط اساسي ومهم را از غير مهم تشخيص دهند و رويه قضائي به وجود آورند . مع الوصف پاره اي از قوانين چنين تفکيکي را صورت داده اند و اصولا با ماده 1294 ق م اين تقسيم و تفکيک حاصل شده است که مي گويد : ” عدم رعايت مقررات راجع به حق تمبر که به اسناد تعلق مي گيرد سند را از رسميت خارج نمي کند”.
گفتار نخست – اعتبار حقوقي محتويات و مندرجات سند رسمي واگذاري حق انتفاع
اعتبار محتويات و امضاهاي مندرج در اسناد درصدر ماده 70 ق. ث بدين مضمون مقرر و قيد گرديده است:
“سندي كه مطابق قوانين به ثبت رسيده، رسمي است و تمام محتويات و امضاهاي مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر اينكه مجعوليت آن سند ثابت شود…”
بنابراين چنانچه واگذاري حق انتفاع به صورت سند رسمي صورت گيرد، ابراز كننده سند مذكور براي اثبات صحت آن نيازي به ارايه دليل ندارد و به تبع آن كسي كه سند رسمي مذكور عليه او ابراز شده نمي تواند در انتساب عبارات و امضاهايي كه در آن سند به اشخاص معين داده شده ترديد كند به همين دليل ماده 1292 ق. م مقرر داشته “در مقابل سند رسمي يا اسنادي كه اعتبار سند رسمي را دارد انكار و ترديد مسموع نيست و طرف ديگر مي تواند ادعاي جعليت نسبت به اسناد مزبور نمايد…” پس اصل، بر اعتبار و اصالت سند رسمي است و انكار و ترديد در مندرجات سند رسمي قابل قبول نمي باشد و تنها ادعاي جعل قابل بررسي و رسيدگي است كه در اين صورت نيز بايد با ذكر دليل، جعل در سند رسمي ثابت گردد.98
پس واگذاري حق انتفاع چنانچه به صورت سند رسمي باشد اعم از اينكه موضوع آن اموال منقول باشد يا غير منقول، داراي اعتبار بوده و نمي توان اصالت آن را زير سوال برد مگر در موردي كه نسبت به آن ادعاي جعل شده باشد كه در اين صورت در دادگاه صالحه قابل رسيدگي مي باشد. اما اگر واگذاري حق انتفاع به صورت سند عادي باشد علاوه بر ادعاي جعل، ادعاي انكار و ترديد نيز بر آن وارد بوده و پس از رسيدگي در مراجع قضايي صالح و اثبات اصالت آن، قابل اجرا و معتبر مي باشد. در اين صورت چنانچه موضوع واگذاري، مال غير منقول باشد ذينفع و منتفع مي تواند از دادگاه تقاضاي الزام مالك را به تنظيم سند رسمي و ثبت انتقال رسمي حق انتفاع به نفع خود نمايد در اين مورد بخشي از راي شماره 343/21-19/4/67 شعبه 21 ديوان عالي كشور چنين مقرر كرده است:
“… چون خواهان مدعي واگذاري حق انتفاع به صورت سكونت مادام الحيات است و در صورت ثبوت واگذاري چنين حقي، انتقال اصل ملك به ديگري بدون ذكر تعلق حق مزبور به مشار اليها، مضيع حقوق اوست در زمينه واگذاري حق انتفاع به صورت سكونت مادام الحيات خواهان (عمري) با توجه به مواد 40 و 41 و 43 و 54 و 225 ق. م رسيدگي، نفياً يا اثباتاً اظهار نظر شود و سپس با توجه به مجموع دلايل و مدارك و رسيدگي ها نسبت به تمامي خواسته از جمله درج تعلق منافع ملك مادام الحيات خواهان در سند رسمي انتقال تنظيمي با خانم “س” به خواهان نيز خواهد شد اتخاذ تصميم گردد…”99
گفتار دوم – تعارض در آثار سند عادي و سند رسمي
مطلب ديگري كه قابل طرح و بررسي مي باشد اين است كه اگر حق انتفاع بوسيله سند عادي واگذار گردد و سپس به موجب سند رسمي واگذار شود طبق مواد 47 و 48 ق. ث سند رسمي داراي اعتبار بوده و سند عادي نمي تواند در تعارض با سند رسمي واقع شود چرا كه تعارض زماني مطرح است كه هر دو از يك جنس باشند. در تاييد اين گفته راي وحدت رويه شماره 43-10/8/51 ديوان عالي كشور بدين مضمون صادر گرديده است:
“نظر به اين كه شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 ق.ث قابليت تعارض دو معامله يا تعهد نسبت به يك مال مي باشد و در نقاطي كه ثبت رسمي اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غير منقول به موجب بند نخست ماده 47 قانون مزبور اجباري مي‌باشد سند عادي راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نشده و قابليت تعارض با سند رسمي نخواهد داشت، بنابراين چنانچه كسي در اين قبيل نقاط با وجود اجباري بودن ثبت رسمي اسناد، قبلاً معامله اي نسبت به مال غير منقول بوسيله سند عادي انجام دهد و سپس به موجب سند رسمي، معامله اي معارض با معامله نخست در مورد همان مال واقع سازد، عمل او از مصاديق ماده 117 ق. ث نخواهد بود بلكه ممكن است بر فرض احراز سوء نيت با ماده كيفري ديگري قابل انطباق باشد. اين راي طبق قانون وحدت رويه قضايي مصوب سال 1328 براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاهها در مورد مشابه لازم الاتباع است.100”
بنابراين در صورتي كه واگذاري حق انتفاع به صورت سند رسمي باشد في نفسه داراي اعتبار و ارزش قانوني بوده و در صورتي كه به صورت سند عادي تنظيم گردد مفاد و مندرجات آن قابل انكار و ترديد بوده و در صورت بروز اختلاف و دعوي در مراجع قضايي و اداري نيز قابل استناد نمي باشد مگر اينكه مورد رسيدگي قرار گرفته و مفاد آن مورد تاييد دادگاه قرار گيرد.
گفتار سوم – ضمانت اجراي اسناد رسمي راجع به واگذاري حق انتفاع
مطلب ديگري كه در اين قسمت بايد بدان اشاره نمود ضمانت اجرا سند رسمي واگذاري حق انتفاع مي باشد. طبق ماده 73 ق . ث قضات و مامورين ديگر دولتي كه از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنكاف كنند در محكمه انتظامي يا اداري تعقيب مي شوند و حتي در صورتي كه اين تقصير قضات يا مامورين بدون جهت قانوني باشد و به همين جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمي متوجه شود محكمه انتظامي يا اداري علاوه بر مجازات اداري، آنها را جبران خسارات وارده نيز محكوم خواهد كرد و مطابق ماده 70 ق.ث چنانچه انكار و ترديد نسبت به مندرجات اسناد رسمي راجع به اخذ تمام يا قسمتي از مال يا وجه يا تعهد به تأديه وجه يا تسليم مال را معتبر بدانند به شش ماه تا يكسال انفصال موقت محكوم خواهند شد. (اصلاحي 7/5/1312) .
بنابراين ماده 73 ق.ث پشتوانه و ضامن اعتبار و ارزش سند رسمي واگذاري حق انتفاع مي باشد.
مبحث دوم- قدرت اجرايي سند رسمي واگذاري حق انتفاع
اسناد و قبوض اقساطي تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي في نفسه و بدون نياز به حكمي از محاكم، لازم الاجراء است در صورتي كه سند عادي چنين قدرتي ندارد و در اين مورد ماده 92 ق. ث مقرر مي دارد: “مدلول كليه اسناد رسمي راجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج به حكمي از محاكم عدليه لازم الاجراء است مگر در مورد تسليم عين منقولي كه شخص ثالثي متصرف و مدعي مالكيت آن باشد” و ماده 93 همان قانون مقرر مي دارد: “كليه اسناد رسمي راجع به معاملات املاك ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاكم لازم الاجرا است”
گفتار نخست – فلسفه لازم الاجرا بودن مفاد اسناد رسمي
سياست قضايي كشور كه مبتني بر جلوگيري از مراجعات غير ضروري مردم به مراجع قضايي است در كنار اصل صحت و اصالت اسناد رسمي باعث شده كه قانونگذار مفاد سند رسمي را قابل اجرا بداند و نيازي به رسيدگي دادگاه و صدور حكم پيدا نكند. استثنايي كه در ماده 92 در مورد تسليم مال منقول ذكر شده به دليل عدم لزوم ثبت معاملات راجع به اموال منقول، به استثناي معاملات راجع به خودرو كه جزء‌ اموال منقول بوده و ليكن مقررات خاصي در مورد نقل و انتقال آن وضع شده است كه تنظيم سند رسمي يكي از اين مقررات مي‌باشد. در اين خصوص استثناء تنها شامل تسليم مال منقول مي‌باشد آن هم مشروط بر آنكه مال منقول مورد معامله در تصرف غير بوده و متصرف ادعاي مالكيت نسبت به آن داشته و تصرف خود را ناشي از مالكيت بر آن مال مي‌داند در اين مورد بطور استثنايي قانونگذار ابراز سند رسمي را از سوي مالك براي تسليم مال مزبور كه در تصرف غير بوده کافي نمي داند. در مقابل سند رسمي اين دعوي را متصرف مي تواند از دو جهت اقامه نمايد:
الف – متصرف مدعي باشد كه سند مالكيت ابرازي مجعول مي‌باشد كه در اين صورت بايد ادعاي جعل را اثبات نمايد.
ب- متصرف مدعي باشد كه سند مزبور اعتبار خود را از دست داده است بدين صورت كه ممكن است مدعي شود هر چند به موجب سند رسمي مال منقول متعلق به انتقال گيرنده مندرج در آن سند مي‌باشد، وليكن نامبرده مال مزبور را به موجب سند رسمي يا عادي به تاريخ مؤخر بر تاريخ سند رسمي ابراز شده به وي منتقل نموده است. كه در اين صورت نيز متصرف موظف است دعوي خود را به اثبات برساند و صاحب سند رسمي وظيفه‌اي به جز انكار در مقابل ادعاي متصرف ندارد.
اما اگر متصرف مدعي باشد كه مال منقول را به موجب سند عادي مقدم بر تاريخ سند رسمي از مالك قبلي آن خريداري نموده است در اين صورت موظف است مال منقول را تحويل مالك رسمي داده و بر عليه مالك قبلي در مراجع صالح قضايي اقامه دعوي و احقاق حق نموده و خسارت دريافت دارد.
در مورد حق انتفاع از اموال منقول ماندگار چنين مسئله‌اي ممكن است حادث شود، زيرا مالك ممكن است حق انتفاع از مال منقول را به منتفع اختصاص دهد و ليكن همانطوريكه مي‌دانيم شرط صحت عقد به قبض دادن مورد انتفاع است، پس هرگاه مال در تصرف غير باشد و آنرا به تصرف منتفع ندهد در اينصورت بايد ديد تكليف قانوني منتفع چيست؟ بنظر مي‌رسد در صورت مخالفت متصرف با به قبض دادن مورا انتفاع ، منتفع مي‌تواند از دفترخانه تنظيم شده سند تقاضاي صدور اجرائيه نمايد و دايره اجراي ثبت مکلف است مورد انتفاع را تخليه نموده و تحويل منتفع نمايد مگر آنكه متصرف در مرجع قضايي اقامه دعوي نموده و دستور موقت به منظور جلوگيري و توقيف عمليات اجرايي را تحصيل كند.
استثناي مندرج در ماده 92 ق.ث فقط در خصوص اموال منقول مقرر شده است ولي اموال غير منقول از اين حكم مستثني شده است و آن به دليل وجود ماده 22 ق.ث مي باشد كه كسي را مالك مي شناسد كه ملك در دفتر املاك به نام او ثبت شده و يا موجب سند رسمي به وي منتقل شده باشد بنابراين در ماده 93 همان قانون كليه اسناد رسمي راجع به معاملات املاك ثبت شده را رأساً لازم الاجرا دانسته است.101
گفتار دوم – صدور اجرائيه نسبت به مفاد اسناد رسمي
مطلب ديگري كه بايد عنوان شود اين است كه چنانكه صاحب سند

دسته بندی : No category

دیدگاهتان را بنویسید