ندارد. اما نظر به مزاياي سند رسمي و تثبيت حقوق طرفين آن، تنظيم سند رسمي براي اين نوع از اموال بهتر و منطقي به نظر مي رسد.
اما، در صورتي که موضوع حق انتفاع مال غير منقول باشد قضيه متفاوت خواهد بود. براي درک بهتر مطلب به توضيح و تفسير مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت مي پردازيم.
جهت ورود به بحث ابتدا ماده 46 ق.ث مصوب 26/12/1310 را مرور مي کنيم:
“ثبت اسناد اختياري است مگر در موارد ذيل: 1- کليه عقود و معاملات راجع به عين يا منافع املاکي که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد. 2- کليه معاملات راجع به حقوقي که قبلاًدر دفتر املاک ثبت شده است.”
براساس مندرجات صدر ماده فوق اصولاً ثبت اسناد امري اختياري است74 و اشخاص قانوناً مکلف به ثبت اسناد خود نيستند به عبارت ديگر اشخاص قانوناً حق دارند اسناد خود را شخصاً تهيه و تنظيم نمايند و تنها در صورتي که مايل باشند مي توانند در مورد به ثبت رساندن اسناد خود اقدام نمايند و ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمي نيز به صورت ابتدا به ساکن تکليفي در اين خصوص ندارند و تنها در صورتي که مراجعين تقاضا نمايند مي توانند نسبت به تنظيم و ثبت اسناد مراجعين اقدام نمايند.
زيرا به موجب ماده 49 ق.ث نخستين وظيفه مسئولين دفاتر، ثبت کردن اسناد مطابق مقررات قانون مي باشد ولي اين وظيفه در صورتي براي سردفتران ايجاد مي شود که مراجعين به دفترخانه، شخصاً از ايشان تقاضاي ثبت اسناد خويش را بنمايند.
بنابراين اصل اوليه در مورد تنظيم و ثبت اسناد، اختياري بودن آن است و همين امر دلالت بر اعتبار قانوني اسناد عادي تنظيمي فيمابين اشخاص دارد و چنين اسنادي نزد اصحاب معامله و وراث و قائم مقام قانوني ايشان داراي ارزش و اعتبار قانوني است و مامورين قضايي و اداري دولت نيز مکلف به رعايت و قبول آن اسناد هستند.
ليکن قانونگذار در ادامه ماده بر اين اصل کلي تخصيص وارد نموده و در دو مورد ثبت اسناد را اجباري اعلام نموده است:
1- اسناد مربوط به عقود و معاملات راجع به عين يا منافع املاکي که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است. 2- اسناد مربوط به معاملات راجع به حقوقي که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.
اما موضوع به همين جا خاتمه نمي يابد زيرا قانونگذار در ماده 47 همان قانون دسته اي ديگر از معاملات را نام مي برد که اسناد مربوط به آن معاملات نيز مشمول مقررات ثبت اجباري هستند. مطابق ماده مزبور: “در نقاطي که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمي موجود بوده و وزارت عدليه مقتضي بداند ثبت اسناد ذيل اجباري است: 1- کليه عقود و معاملات راجع به عين ويا منافع اموال غير منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده 2- صلحنامه و هبه نامه و شرکتنامه.
بنابراين با اعلام وزارت دادگستري در شهرها و نقاطي که اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمي موجود بوده و آن وزارتخانه مقتضي بداند ثبت اسناد راجع به معاملات مربوط به املاک ثبت نشده نيز اجباري مي باشد ولي تا زمانيکه اين امر انجام نشده و نقاطي در کشور باقي باشد که وزارت دادگستري ثبت اسناد مزبور را در آن نقاط اجباري نکرده باشد (البته اگر چنين نقاطي تاکنون در کشور باقي مانده باشد) اشخاص مي توانند از به ثبت رساندن اسناد مربوط به معاملات مزبور خودداري نمايند و اسناد عادي مزبور معتبر و قانوني خواهند بود زيرا همانطور که در مواد 41 تا 43 ق.ث مقرر گرديده است قانونگذار اسناد عادي مزبور را معتبر و قانوني مي داند.
البته لازم به توضيح است که در تاريخ 5/12/1353، وزارت دادگستري با صدور بخشنامه اي ثبت کليه عقود و معاملات موضوع بند يک ماده 47 ق.ث را تا شعاع 60 کيلومتري دفاتر اسناد رسمي شناسايي و اجباري اعلام نمود. بنابراين با توجه به قلمرو و فاصله فعلي دفاتر اسناد رسمي ثبت اسناد نسبت به بند يک ماده 47 ق.ث در سراسر کشور الزامي است.75
ممکن است برخي تصور نمايند به دليل آنکه بند دو مذکور در انتهاي ماده 47 ق.ث و در ادامه مقررات مربوط به اموال غيرمنقول مندرج در بند يک آمده است، بنابراين موارد مندرج در اين ماده نيز معطوف به موارد قبلي بوده و اختصاص به اسناد تنظيمي هبه نامه و شرکت نامه و صلح نامه راجع به املاک ثبت نشده دارد. اما اين تصور صحيح نمي باشد زيرا بند دو ماده 47 مرقوم از نظر ترتيب قانونگذاري دقيقاً پس از ذکر کلمه عقود و معاملات راجع به اموال غيرمنقول ثبت شده و ثبت نشده وضع گرديده و هيچ گونه قيد و شرط ظاهري که دال بر اختصاص اسناد موضوع بند دو مرقوم به اموال غير منقول باشد در برندارد و از سوي ديگر منطقي به نظر نمي رسد که با وجود آنکه قانونگذار با استعمال الفاظ عام در ماده 46 و بند يک ماده 47 نسبت به اموال غيرمنقول مقرراتي وضع نموده، مجدداً يک بند ديگر را به ذکر برخي مصاديق اسناد معاملات راجع به اموال غيرمنقول که خصوصيات منحصر به فردي هم ندارند اختصاص دهد و چنين امري از نظر قانونگذاري عملي لغو و بيهوده تلقي مي شود.
بنابراين با توجه به مطالب فوق الذکر اصولاً و اساساً اسناد راجع به عقود و معاملاتي که در بند دو ماده 47 قانون ثبت درج شده است نه تنها مربوط به اموال غيرمنقول نمي باشد بلکه مربوط به اموال منقول و در حکم منقول است در غير اين صورت تقنين و تدوين بند دو مزبور عمل بيهوده و بي مورد تلقي مي شود زيرا تکرار مکررات سودي ندارد و اينکار از قانونگذار عملي لغو و بيهوده مي باشد.
ضمانت اجراي تخلف از دستور قانونگذار در مورد ثبت اجباري اسناد مندرج در مواد 46 و 47 ق.ث در ماده 48 همان قانون پيش بيني و مقرر گرديده که بدين مضمون مي باشد: “سندي که مطابق مواد فوق بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچيک از ادارات و محاکم پذيرفته نخواهد شد.”
بنابراين محاکم و ادارات و مراجع دولتي و غير دولتي نمي توانند اسناد مزبور را بپذيرند و براي اسناد مزبور ارزش و اعتبار قانوني قايل شده و آن اسناد را منشاء و موجد حق و داراي آثار حقوقي صحيح بشناسند و به آنها ترتيب اثر دهند، و به عبارتي به عنوان دليل قابل ارايه در مراجع رسمي نمي‌باشند.76 به همين دليل است که هيات عمومي ديوان عدالت اداري در رسيدگي به اعلام تعارض آراي صادره از شعب 7 و 9 و 11 هيات تجديد نظر ديوان عدالت اداري به موجب راي شماره 166- 28/7/75 در رابطه با عدم اعتبار اسناد عادي راجع به نقل و انتقال اراضي و املاک ثبت شده چنين نظر داده است:
“نظر به اينکه پذيرش اسناد عادي مبني بر نقل و انتقال اراضي و املاک ثبت شده بدون تنفيذ و تاييد آنها توسط مراجع قانوني صلاحيت دار به شرح ماده 48 ق.ث جواز قانوني ندارد بنابراين دادنامه شماره 239-13/3/75 شعبه نهم و دادنامه شماره 931-29/10/73 شعبه يازدهم که متضمن اين معني مي باشد موافق قانون تشخيص مي گردد…”
بدين ترتيب، براساس مقررات فوق ثبت اسناد مربوط به کليه عقود و معاملات اعم از قطعي و رهني و صلح حقوق و هبه و واگذاري حق انتفاع و غيره راجع به عين يا منافع املاک ثبت شده يا نشده در دفتر املاک، اجباري مي باشد و اشخاص مکلف هستند اين گونه اسناد را مطابق مقررات جاري کشور در دفاتر اسناد رسمي و اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت برسانند. در غير اين صورت طبق ماده 48 ق.ث اسناد مذکور در هيچ يک از محاکم و ادارات پذيرفته نبوده و قابل استناد نمي باشند
بند سوم-مقايسه سند عادي و رسمي ( از جهت اثباتي) :77
به موجب ماده 46 قانون ثبت،معاملات راجع به عين يا منافع املاک ثبت شده و به موجب ماده 47 قانون ثبت ، عمل ثبت معاملات راجع به عين يا منافع املاک ثبت نشده ، اجباري اعلام شده است .ضمانت اجراي عدم ثبت اين معاملات در ماده 48 قانون ثبت به نحو صريحي مشخص شده است وآن عدم پذيرش سندي است که مطابق مواد 46 و 47 ق.ث بايد به ثبت ميرسيده ولي ثبت نشده است. حکم مربوط به عدم پذيرش سندعادي به نحو مقرر در ماده 48 قانون ثبت ،در مقام اثبات معامله است .در مقام ثبوت اين معامله به هيچ عنوان تعرضي به وقوع معامله ندارد .يعني اساسا” بحث انعقاد عقد مطرح نيست بلکه بحث مربوط به اثبات معامله ايست که واقع شده است که عقدبيع راجع به املاک موضوع مواد 46 و 47 قانون ثبت ،نيز در مقام ثبوت به صرف ايجاب و قبول واقع ميشود اما به موجب ماده 48 قانون ثبت ،در مقام اثبات،سند عادي براي اثبات پذيرفته نخواهد شد
مطابق مواد 1284 ,‌1285 و 1286 قانون مدني هر نوشته اي که در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد با شد ( به استثناء شهادت نامه) عنوان سند دارد که تنظيم آن بصورت رسمي يا عادي است و از نظر قضايي چنانچه طرفي که سند عادي عليه او اقامه شده است انتساب آنرا از منتسب اليه تصديق نمايد و يا در دادگاه اصالت آن از جهت انتساب مهر و امضاء آن به طرف ديگر به اثبات برسد سند مذکور واجد اعتبار سند رسمي گرديده و نسبت به طرفين دعوي و وراث و قائم مقام آنها معتبر خواهد بود ( ماده 1291 ق م). با تعمق در مقررات اشعاري اين نتيجه حاصل مي شود که تفاوت سند عادي و رسمي ناظر به قدرت اثباتي آنها بوده و چنانچه اصالت و انتساب نوشته عادي به طرف مقابل يا نويسنده مسلم باشد از نظر اثباتي نسبت به متداعيين تفاوتي ندارند
اگردر جريان دادرسي و استنباط قضايي و کشف واقع و تشخيص حق از باطل تفاوتي بين سند رسمي و عادي وجود نداشته و سند عادي که اصالت و انتساب آن به صادر کننده مسلم باشد تفاوتي با سند رسمي نداشته و فقط در زمان درخواست تامين خواسته چنانچه ضرورت تامين خواسته از نظر قضايي احراز گردد سند رسمي که بدهي يا موضوع تعهد طرف مقابل بصورت منجز در آن قيد شده باشد بدون توديع خسارت احتمالي و يا اثبات در معرض تضييع و تفريط بودن خواسته, مورد پذيرش دادگاه قرار خواهد گرفت. تفاوت اساسي سند رسمي با سند عادي در تاريخ آنهاست که تاريخ سند رسمي حتي بر عليه اشخاص ثالث نيز واجد اعتبار است. در صورتي که اعتبار تاريخ سند عادي محدود به تنظيم کنندگان آن و ورثه آنها و يا کسي است که به نفع او وصيت شده است ( ماده 1305 قانون مدني).
بند چهارم-تشريفاتي يا رضائي بودن تنظيم سندرسمي
با نگاهي به مقررات قانون ثبت و بررسي نتايج ان، اشکار مي شود که اهداف وضع اين مقررات، ايجاد نظم حقوقي در روابط مالي و معاملاتي اشخاص در حد امکان و رفع ابهام دفع منشاء کشمکش و تنگ کردن هر چه بيشتر زمينه ي بروز دعاوي و مشاجرات و نيز فراهم ساختن شرايط اشراف و کنترل قواي حاکمه نسبت به اموال و معاملات و امکان تصميم گيري و برنامه ريزي هاي ضروري براي اداره کشور بوده است. 78
استاد ناصر کاتوزيان بيع املاک را در زمره عقود تشريفاتي دانسته79 و معتقدند که بايستي بين املاکي که هنوز به ثبت نرسيده و وزارت دادگستري، به استناد ماده( ?8 ق.ث) تنظيم سند رسمي را در انتقال ضروري دانسته با املاک ثبت شده تفاوت قائل شد. ايشان بيان مي دارند که در مورد گروه نخست، يعني املاک ثبت نشده چون ضمانت اجراي تنظيم سند رسمي و ثبت در دفتر املاک تنها اين است که سند عادي در دادگاه پذيرفته نشود ( ماده ?8 ) بايد پذيرفت که تشريفات ثبت براي اثبات عقد است نه وقوع آن. بنابراين، اگر خوانده به وقوع بيع اقرار کند، دادگاه بايد ان را به عنوان دليل بپذيرد. بر عکس، در مورد املاک ثبت شده، چون ماده 22 قانون ثبت صراحت دارد که:
دولت فقط کسي را که ملک مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاک به ثبت رسيده مالک خواهد شناخت. وقوع بيع بستگي به تشريفات ثبت دارد در مورد اين گونه املاک، تميز مالک جنبه نوعي و کلي پيدا کرده است و نمي توان کسي را در برابر خوانده ي دعوي مالک و در برابر ديگران غاصب دانست.
ايشان براي اثبات نظر خويش دلايلي به شرح زير اورده اند:
1- استناد به ماده 22 ق.ث و تفسير ان:
به

دسته بندی : No category

دیدگاهتان را بنویسید