تقاضاي صدور اجراييه نمايد و پس از صدور و ابلاغ آن، عمليات اجرايي، شروع شود عمليات مزبور به صرف ادعاي جعل از طرف ديگران متوقف نمي شود مگر با نظر قاضي و مقرون بودن به دلايل كافي كه در اين مورد ماده 99 ق. ث مقرر داشته است: “ادعاي مجعوليت سند رسمي عمليات راجع به اجراي آن را موقوف نمي كند مگر پس از اين كه مستنطق قرار مجرميت متهم را صادر و مدعي العموم هم موافقت كرده باشد” به همين جهت مي توان سند رسمي را در عرض حكم قطعي دادگاه دانست زيرا براي صدور اجراييه نسبت به حكم دادگاه نيز قطعي بودن حكم كافي است و نيازي به اين نيست كه حكم، نهايي هم بشود يعني مرحله فرجامي را طي كند.102
پس از بيان مراتب فوق ذكر اين مورد كه آيا به صرف تنظيم سند رسمي، مي توان اجراييه صادر نمود يا خير؟ ضروري مي باشد، در خصوص ضابطه صدور اجراييه براي اسناد رسمي، هيات عمومي ديوان عالي كشور در راي اصراري شماره 2515-25/10/37 چنين مقرر نموده است: “صدور اجراييه وقتي صحيح است كه مدلول سند ثبت شده در دفتر اسناد رسمي صريح و بدون احتياج به رسيدگي ديگري، قابل اجرا باشد.”
بنابراين شرايط قابليت اجراي سند رسمي و صدور اجرائيه نسبت به آن عبارتست از اينكه:
1- مفاد سند صريح باشد (در غير اينصورت نمي‌توان اجرائيه صادر نمود) و شروط مبهم و قابل تفسير قرارداد بايد توسط دادگاه معني و تفسير شود.
2- مفاد سند بايد حاوي التزام باشد، و آثار حقوقي رابطه دو طرف را نمي توان از قوانين استخراج و براي اجراي آن اقدام نمود.
3- مفاد سند بايد منجز باشد يعني رسيدگي به تحقق شرط تعليق با دادگاه بوده و صدور اجراييه براي حق، معلق خواهد بود.103
بنابراين چنانچه حق انتفاع بوسيله سند عادي واگذار گردد قبل از رسيدگي در مراجع قضايي و جري تشريفات قانوني و صدور راي قطعي و مقتضي مبني بر وجود حق، اجراييه صادر نخواهد شد و پس از اثبات آن و نيز صدور اجراييه اجراي مفاد اجرائيه توسط دايره اجراي احكام قضايي صورت گرفته و تا حصول نتيجه ادامه خواهد داشت، اما كسي كه حق او به موجب سند رسمي به دست آمده بدون صرف هزينه گزاف و اتلاف زمان طولاني در رسيدگي قضايي و مراحل تجديد نظر و استنياف، مي‌تواند از دفتر اسناد رسمي تقاضاي صدور اجرائيه نموده و اجراي مفاد آن را از اداره اجراي ثبت خواستار شود و در اين صورت در ميزان هزينه و وقتي كه صرف اجراي مطالبات خود مي‌نمايد با صرفه جويي بسياري روبرو خواهد شد.
مبحث سوم- آثار انتقال مال غير منقول و منافع آن بدون تنظيم سندرسمي104
مطابق ماده 219 و 231 قانون مدني اصولاً و جز در موارد استثنايي, آثار هر قراردادي محدود به طرفين قراردادي كه آن را انشا كرده اند و افرادي که قائم مقام ايشان مي باشد ، خواهد بود و اين آثار نمي تواند به اشخاص ثالث تسري پيدا کند.
منظور از عدم تاثير قرارداد نسبت به اشخاص ثالث اين است كه اصولاً قرارداد نه حقي براي اشخاص ثالث ايجاد مي كند, نه تكليفي بر عهده ايشان قرار مي دهد. هرگاه آثار قرارداد با منافع شخص ثالث ناسازگار و غير قابل جمع باشد, تشخيص اين كه اثر قرارداد مقدم است يا منافع شخص ثالث, طبق اصول و قواعد حقوقي انجام مي گردد. مثلاً هرگاه مديون مالي از اموال خود را مطابق قانون و با رعايت شرايط لازم و مقرر بفروشد, داين نمي تواند بدون اعتنا به وقوع اين معامله و استقرار حق خريدار نسبت به مال مزبور, درصدد بازداشت اين مال جهت استيفاي حق خود برآيد . . . . .
به عبارت ديگر تاثير قرارداد نسبت به شخص ثالث با قابل استناد بودن تحقق و جريان آثار قرارداد مذكور در برابر شخص ثالث, دو مفهوم حقوقي جدا است. بنا به مراتب مذكور در بالا, ابتدا آثار عقد انتقال مال غير منقول و منافع آن بدون تنظيم سند رسمي را در گفتار نخست و سپس آثار آن را در برابر اشخاص ثالث, در گفتار دوم مي آوريم.
گفتار نخست – آثار انتقال مال غير منقول ومنافع آن بدون تنظيم سند رسمي, نسبت به طرفين
روشن است كه منظور از اموال غير منقول كه آثار فروش آن مورد بحث است, اموال غير منقول يا منافع آن( که طبق مواد46و47 ق.ث., ثبت سند معامله مربوط به آن اجباري است)ميباشد. بعضي از آثار فروش مال غير منقول مذكور, از جهت اين كه قانون ثبت, فروش آن را به نام شخصي دليل مالكيت آن شخص مي داند و نسبت به اموال غير منقول از تصرف به عنوان مالكيت كه در مورد اموال منقول دليل مالكيت شناخته شده اعراض كرده است, با آثار فروش مال منقول, متفاوت است. هر چند كه اثر اصلي بيع نسبت به مال غير منقول و منقول كه انتقال مالكيت مبيع معين از فروشنده به خريدار است, يكسان و بي تفاوت مي باشد.
بندنخست – اثر عقد در لوازم و توابع مورد عقد.
اين موضوع نيازي به بحث ندارد كه اثر عقد محدود به عين مورد عقد نمي باشد, بلكه به لوازم وتوابع عرفي آن نيز تسري خواهد داشت. فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي, مانند هر عقد بيع ديگر نه تنها موجب انتقال مالكيت مبيع به خريدار و انتقال ثمن معين به فروشنده يا اشتغال ذمه خريدار به ميزان ثمن كلي در برابر فروشنده خواهد بود, بلكه سبب انتقال توابع هر يك از دو مورد معامله به خريدار يا فروشنده يا موجب پيدايش تعهد نسبت به انجام اموري كه عرفاً از توابع مورد معامله است, نيز مي باشد . ماده 220 قانون مدني مقرر كرده است:
“عقود نه فقط متعاملين را به اجراي چيزي كه در آن تصريح شده است ملزم مي نمايد بلكه متعاملين به كليه نتايجي هم كه به موجب عرف و عادت يا به موجب قانون از عقد حاصل ميشودملزم ميباشند”
ماده 356 قانون مدني , در مورد عقد بيع چنين مقرر مي دارد:
“هر چيزي كه بر حسب عرف و عادت جزء يا از توابع مبيع شمرده شود يا قرائن دلالت بر دخول آن در مبيع نمايد داخل در بيع و متعلق به مشتري است اگر چه در عقد صريحا” ذكر نشده باشد و اگر چه متعاملين جاهل بر عرف باشند. “همچنين ماده 383 قانون مدني در تسليم مورد معامله مقرر داشته است: “تسليم بايد شامل آن چيزي هم باشد كه اجزا و توابع مبيع شمرده مي شود. ” اكنون فرصت مساعد براي طرح اين سئوال پيدا مي شود: هرگاه هنگام فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي, ذكر نشود كه فروشنده ملزم به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال مبيع به خريدار است, آيا فروشنده را مي توان بدان ملزم ساخت يا خير. باتوجه به مقررات مذكور دربالا وملاحظه رابطه بين سندرسمي حاكي ازوقوع بيع وآثارثبت ملك به نام شخص دردفتراملاك, مي توان اظهار نظر كرد که ثبت رسمي معامله براي تماميت آثارمعامله لازم مي باشد105 لذا بايع ومصالح قانوناً موظف به تنظيم سندرسمي حاكي ازانتقال مبيع ومورد صلح به خريدار ومتصالح به عنوان نتيجه عرفي حاصل از عقد و تسليم يكي ازتوابع مبيع و موردصلح , مي باشد و الزام بايع و مصالح را به اين امر مي توان درخواست كرد.زيرا سند رسمي بيع و صلح مذكور و ثبت انتقال ملك و حق انتفاع به نام خريدار ومتصالح مانند كليديا رمز در ساختمان و اطاقهاي آن, عرفا و عادتاً از توابع مبيع موردصلح غير منقول است كه زمينه رابراي امكان استفاده كامل از مبيع ومورد صلح , (مثل فروش و رهن گذاردن و تصرف و انتفاع ازآن)،فراهم مي سازد. سند رسمي و ثبت ملك در دفتر املاك به نام خريدار وسيله معرفي خريدار به عنوان مالك ملك وانتفاع از آثار مالكيت است. افزون بر اين وضعيتي كه تابعيت عرفي سند رسمي بيع و صلح و ثبت انتقال ملك به نام خريدار را نسبت به مبيع, آشكارتر مي سازد اين است كه پس از تحقق بيع و انتقال مالكيت مال غير منقول به خريدار, وجود سند و ثبت ملك به نام فروشنده هيچ فايده قانوني براي فروشنده ندارد, بلكه داراي فايده براي خريدار و مالك واقعي ملک ميباشد.
بند دوم – امكان انتقال مبيع غير منقول ومنافع آن به ثالث بدون تنظيم سند رسمي
خريدارمال غير منقول بدون تنظيم سندرسمي, مي تواند مبيع را, منتقل كند.دراين صورت خريدار جديد مي تواند به عنوان جانشين خريدار نخست, تنظيم سند رسمي فروش به نام خود رادرخواست كند, زيرا ديديم كه خريدار نخست, مالك مبيع غير منقول مي شودوهر مالكي مي تواند هر تصرف قانوني را كه بخواهد در ملك خود به عمل آورد(ماده 30 قانون مدني ) ولي اين نكته را نبايد از نظر دور داشت كه براي رسيدن به منظور بالا,طرح دعوي عليه فروشنده مطرح گردد. زيرا ازيك طرف, درفرض جريان دعوي عليه فروشنده نخست به تنهايي و محكوميت اوبه تنظيم سند رسمي انتقال, دو سند رسمي بايد تنظيم وامضا شود,يكي سندحاكي از انتقال ملك ازفروشنده نخست به فروشنده دوم وديگري سند مربوط به انتقال ملك ازفروشنده دوم به خريدار دوم, و در صورت عدم جلب فروشنده دوم به دادرسي, و عدم صدور حكم بر الزام او حكم بالا نسبت به فروشنده دوم بي اثر ودرنتيجه به علت عدم امكان
الزام اوبه امضاي سند رسمي انتقال ازفروشنده نخست به او وازاو به خريدار دوم, حكم صادره عليه فروشنده نخست, مبني بر الزام به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال به نام خريداردوم, غير قابل اجرا خواهد بود وبدين جهت خواهان در طرح دعوي مزبور حتي به تحصيل راي به سود خود توفيق نخواهد يافت.ازطرف ديگر,اگر فروشنده دوم منحصراً به دادرسي فراخوانده شود, باز هم اجراي حكم دائربرتنظيم وامضاي سندرسمي انتقال به نام خريداردوم, به دليل اين كه تنظيم سند رسمي انتقال از فروشنده نخست به فروشنده دوم در نتيجه دخالت فروشنده نخست درتنظيم وامضاي اين سند, لازم است, غير ممكن خواهد بود.
بندسوم – فراهم شدن زمينه تقاضاي الزام فروشنده به تسليم مبيع و منافع آن به خريدار.
يكي از آثار بيع مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي فروش, همانند بيع با سند رسمي, اين است كه خريدار مي تواند حتي بدون درخواست الزام فروشنده به تنظيم و امضاي سند رسمي بيع, فروشنده را ملزم به تسليم مبيع مذكور و منافع آن كند. زيرا فرض اين است كه با انشاي بيع به وسيله طرفين مالكيت مبيع به خريدار منتقل شده و هر مالكي حق دارد تسليم مال خود و منافع آن را از بايع يا از هر شخص كه متصرف در آن است, بخواهد و براي تقاضاي مذكور و اجراي حكم محكوميت فروشنده به تسليم مبيع و منافع آن, تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال لازم نمي باشد.
گفتار دوم – آثار انتقال مال غير منقول ومنافع آن بدون تنظيم سند رسمي, در برابر اشخاص ثالث
انتقال مال غير منقول و يامنافع آن بدون تنظيم سندرسمي , يك عمل حقوقي است106 كه اصولاً در برابر اشخاص ثالث نيز قابل استناد و داراي آثار قانوني خود مي باشد. با اثبات وقوع عقد مزبور , اشخاص ثالث نمي توانند, نسبت به آن ترتيب اثر ندهند و مالكيت خريدار را در مال مزبور , مورد انكار قرار دهند و در نتيجه به استناد تحقق يك قرارداد جديد و لاحق مدعي حقي براي خود در مبيع مذكور گردند. مالك مال غير منقول حتي اگر در قراردادي صرفاً متعهد به فروش مال مزبور به ديگري گردد, براي خريدار نوعي حق در مال مزبور پديد مي آيد كه هر چند اين حق, حق مالكيت نيست ولي متعهد له مي تواند براساس آن متعهد را ملزم به بيع همان مال خود كند107 و نتيجه اين وضعيت اين است كه متعهد نمي تواند ان را بدون اذن
متعهد له به ديگري انت

دسته بندی : No category

دیدگاهتان را بنویسید