اينکه شخصي تعهد به کشتن شخص يا دزديدن مالي نموده و تقاضاي تنظيم و ثبت آنرا نمايد و يا اينکه شخصي ملک خود را به عقد انتفاع جهت کار حرام براي شخصي برقرار نمايد و خواهان ثبت آن در دفاتر اسناد رسمي گردد.
بنابراين با ملاحظه مراتب فوق، کار سردفتر در مطابقت اينکه سند خواسته شده مطابق يا خلاف قانون يا شرع يا اخلاق حسنه باشد، بسي سنگين مي باشد چرا که بايد احاطه کامل به قوانين موضوعه و شرع مقدس و اخلاق حسنه داشته باشد.
گفتار چهارم – تحرير و تنظيم سند
سردفتر پس از احراز مراتب فوق اقدام به تنظيم سند برقراري حق انتفاع مي نمايد. در ماده 18 قانون دفاتر اسناد رسمي مقرر شده است، سندي رسمي محسوب مي شود که توسط سردفتر در اوراق مخصوص که از سوي اداره ثبت در اختيار دفترخانه قرارداده مي شود تنظيم شده و به ثبت رسيده باشد بنابراين سردفتر نسبت به تنظيم سند بر روي اوراق مخصوص اقدام مي نمايد.
مبحث چهارم- وجوه افتراق در تنظيم و ثبت اسناد رسمي
در تنظيم و ثبت اسناد رسمي مختلف، وجود افتراق متعددي وجود دارد، همانطوريكه در تنظيم و ثبت اسناد رسمي موارد مشابه متعددي وجود داشت كه رعايت آنها در امر تنظيم و ثبت كليه اسناد لازم مي‌باشد به همان ترتيب در مورد اسناد مختلف تفاوت‌هاي متعددي وجود دارد. از جمله اسناد و مدارك لازم، تهيه استعلامات ضروري، اخذ گواهيها و مفاصا حسابهاي قانوني،‌ ميزان هزينه‌هاي قانوني مربوط به تنظيم و ثبت اسناد مختلف، نحوه نگارش و تنظيم اسناد مختلف، شروط مختلفي كه براي صحت يا لزوم هر يك از عقود مختلف ضرورت دارد كه احراز شود، مطالبي كه درج آنها در هر يك از اسناد مختلف ضرورت داشته و در اسناد مختلف متفاوت مي‌باشد. اين موضوع در رابطه با اسناد مربوط به حق انتفاع و شقوق مختلف آن نيز مصداق دارد و در رابطه با اين اسناد نيز موارد خاصي بايد رعايت شود كه با اسناد ديگر متفاوت مي‌باشد.
گفتار نخست – اخذ استعلام و گواهيهاي لازم
در خصوص اخذ گواهيهاي مربوطه در مواردي که موضوع سند اموال منقول و غير منقول مي باشد بايد قايل به تفکيک شد. بدين نحو که در صورتي که موضوع حق انتفاع اموال منقول مي باشد سردفتر هيچ تکليفي نسبت به اخذ گواهيها و مفاصاحسابهاي مربوطه ندارد.
اما در صورتي كه حق انتفاع از املاك، مورد نظر باشد، چنانچه سند براي كمتراز سه سال تنظيم شود و مدت حق انتفاع کمتر از سه سال باشد استعلام از اداره ثبت ضروري نمي‌باشد. ليکن در صورتي كه براي مدت سه سال يا بيشتر برقرار شود، دفترخانه بايد از اداره ثبت استعلام نموده و پس از ثبت سند نيز بايد خلاصه معامله را به اداره ثبت ارسال نمايد. برخلاف موارد معاملات راجع به املاك، در مورد تنظيم اسناد راجع به حق انتفاع استعلام از اداره دارايي و اخذ مفاصا حساب مالياتي ضرورت ندارد. 92
همچنين تنظيم سند عقد انتفاع نسبت به غير منقول منوط به ارايه سند مالكيت در مورد املاك ثبت شده مي‌باشد و ليکن نسبت به املاك ثبت نشده يا در جريان ثبت ارايه سند مالكيت ضرورت نداشته و چنانچه پاسخ استعلام ثبتي حكايت از صاحب حق بودن متقاضي داشته باشد مي‌توان سند مربوط به حق انتفاع را به ثبت رساند.
گفتار دوم – احراز مالکيت
سر دفتر قبل از تنظيم سند رسمي واگذاري حق انتفاع بايد مالکيت شخص را نسبت به عين يا منافع مال (مستفاد از ماده 40 ق.م) احراز نمايد. زيرا بنابر تعريف حق انتفاع در قانون مدني حق مزبور در مال غير ايجاد مي‌شود در نتيجه احراز مالكيت مالك ضرورت دارد و اشخاص نمي‌توانند در ملك غير براي ديگري حق انتفاع برقرار نمايند زيرا چنين عملي جرم محسوب مي‌شود مگر آنكه شخص مزبور شفاهاً از مالك اجازه چنين كاري داشته باشد يا مدارك و مستندات كافي براي وكالت در اين امر در دست داشته باشد كه در صورت نخست معامله فضولي محسوب شده و صحت چنين عقدي منوط به تنفيذ مالك مي باشد و اثر حقوقي آن نيز عدم نفوذ مي‌باشد. نحوه احراز مالکيت به تناسب اموال اعم از منقول و غيرمنقول متفاوت مي باشد. در خصوص اموال منقول صرف رويت سند مالکيت مربوطه دليل بر مالکيت شخص ميباشد. اما در مورد اموال غير منقول و املاکي که به ثبت رسيده و در دفتر املاک ثبت گرديده، سند مالکيت که مدرک و دليل مالکيت شناخته مي شود، علاوه بر آن استعلام آخرين مالک از اداره ثبت (طبق ماده 1 قانون تسهيل تنظيم اسناد رسمي و آيين نامه مربوط به آن) نيز ضروري مي باشد، ليکن در مورد املاکي که به ثبت نرسيده است دفاتر اسناد رسمي موظفند پس از استعلام صورت وضعيت ثبتي ملک از اداره ثبت محل و احراز متقاضي ثبت، طبق شرايط خاص سند مربوطه را تنظيم و ثبت نمايند.
گفتار سوم – شرايط مال مورد انتفاع ‌
مال موضوع انتفاع بايد از جمله اموالي باشد كه استفاده از آن با بقاي عين ميسر باشد، بنابراين نسبت به اموالي كه انتفاع از آن ملازمه با از بين رفتن آن مال دارد نمي‌توان حق انتفاع را برقرار نمود در نتيجه نسبت به اين گونه اموال نمي‌توان عقد انتفاع را تنظيم و برقرار نمود و چنانچه چنين سندي به ثبت برسد فاقد آثار حقوقي مربوط خواهد بود. بعلاوه در سند بايد ذكر شود كه مال مورد انتفاع به تصرف منتفع داده شده است در غير اين صورت نپرداختن به اين موضوع در سند موجب عدم صحت سند تنظيمي خواهد بود.
مال مزبور مي‌تواند منقول يا غير منقول باشد، در صورتي كه مال مورد انتفاع غير منقول باشد ارايه اسناد مالكيت رسمي موضوع ماده 22 قانون ثبت و يا گواهي در جريان ثبت بودن ثبت ملک ضروري مي‌باشد در غير اينصورت نمي‌توان سند حق انتفاع را تنظيم نمود. اما در مورد اموال منقول به استثناي خودرو (كه مشمول احكام اموال غير منقول در نقل و انتقال مي‌باشد)، نياز به ارايه مدارك رسمي مالكيت وجود ندارد و صرف تصرف ، دليل مالكيت محسوب مي‌شود.
گفتار چهارم: – مندرجات سند مربوط به واگذاري حق انتفاع
در نگارش سند مزبور بايد از واژه‌ها و اصطلاحات مخصوص و قانوني استفاده نمود تا شائبه‌اي در مورد نوع عقد و حق انتفاع ايجاد نشود بنابراين در مورد عمري، رقبي، سكني يا وقف بايد از واژه‌هاي خاص مربوطه استفاده نمود تا بتوان نوع حق را به سادگي از انواع ديگر آن تشخيص داد.
مدت عقد نيز از ديگر موضوعاتي است كه بايد در سند بطور صريح تعيين شود تا معلوم شود نوع حق انتفاع چيست؟ در صورتي كه از الفاظ و واژه‌هاي مخصوص هر نوع از حق انتفاع استفاده نشود در اين صورت مي‌توان از مدت قرارداد پي به نوع آن برد. پس هرگاه به مدت معين و موقت برقرار شود رقبي بوده و هرگاه به مدت عمر برقرار شود عمري وهرگاه بدون مدت برقرار شود حبس مطلق خواهد بود.
نكته ديگر آن است كه در سند بايد به مجاني و يا معوض بودن حق انتفاع تصريح شود و نحوه پرداخت عوض حق انتفاع (بطوريكجا يا قسطي) نيز بايد تعيين شود. همچنين طريق پرداخت بايد به وا سطه قبض رسمي، در صورت قسطي بودن عوض ، تعيين شود و تكليف مواردي كه در پرداخت عوض تأخير يا امتناع صورت مي‌گيرد نيز در سند روشن شود و چنانچه خيار فسخ سند براي هر يك از اشخاص در نظر بوده و مورد توافق باشد بايد به آن تصريح شود.
بنابراين در صورت لازم بودن عقد، بايد شروط ضمن عقد كه موجب حق فسخ براي هر يك از طرفين مي‌گردد نيز معين شود. همچنين در صورتي كه جايز بودن عقد مورد نظر و توافق باشد بايد به آن تصريح شود و ذكر شود كه اين قرارداد به فوت يا جنون يا سفه هر يك از طرفين خود بخود منفسخ خواهد شد و همين طور حق رجوع هر يك از طرفين نيز بايد در سند پيش بيني و مقرر شود.
در صورتي كه طرفين در خصوص انحصاري بودن حق انتفاع و اختصاص داشتن آن به منتفع توافق داشته باشند بايد در سند ذكر شود كه منتفع به قيد مباشرت حق استفاده از منافع مال مورد انتفاع را دارد ولي چنانچه مالك مخالف استفاده نزديكان و بستگان منتفع از مال مورد انتقال نباشد اين موضوع نيز بايد در سند ذكر شود. همچنين هرگاه از نظر مالك، منتفع ممنوع از واگذاري حق انتفاع به غير نباشد اين موضوع نيز بايد در سند قيد شود بعلاوه در صورت توافق مالك ، وراث منتفع نيز مي‌توانند از اين حق بهره‌مند شوند بنابراين در صورت توافق در خصوص مورد بايد به اين امر نيز در سند تصريح شود.

فصل سوم
آثار حقوقي تنظيم سند رسمي
واگذاري حق انتفاع

فصل سوم – آثار حقوقي تنظيم سند رسمي واگذاري حق انتفاع
مقدمه:
پس از بحث در مورد اينكه واگذاري حق انتفاع بايد به صورت سند عادي باشد يا رسمي (كه قبلاً در گفتار نخست از مبحث دوم از فصل دوم به آن پرداخته شد) حال به بحث در مورد آثار حقوقي تنظيم سند رسمي راجع به واگذاري حق انتفاع مي پردازيم.
هر عمل حقوقي و يا سند مربوط به آن مطابق مقررات قانون مدني و قانون ثبت اسناد از آثار حقوقي خاصي برخوردار بوده و آثار متفاوتي را بر جاي مي‌گذارد. تنظيم اسناد راجع به معاملات مختلف به صورت رسمي آثار متعددي را در خصوص محتويات و مندرجات آن بر جاي مي‌گذارد و قدرت اجرايي خاصي به آن مي‌بخشد و ضمانت اجراي خاصي براي اسناد رسمي مربوطه در قوانين مقرر شده است.
آثار مذكور را مي توان در دو عنوان خلاصه نمود:
1-اعتبار حقوقي محتويات و مندرجات سند رسمي واگذاري حق انتفاع
2-قدرت اجرايي سند رسمي واگذاري حق انتفاع
درمقابل تشريفاتي که قانون، رعايت آن را در تنظيم اسنادرسمي لازم دانسته آثار مخصوصي به آن اسناد داده است که سند عادي فاقد آن ميباشد زيرا اسناد مزبور نزد مامورين رسمي تنظيم شده است وازنظرجلب اعتماد عمومي برعمليات مامورين رسمي است تا بتوان،نظم اجتماعي رادرکشورتامين نمود وبدين جهت قانون ،عمليات آنها را صحيح فرض نموده و اسناد تنظيمي نزد آنها مادام که خلاف آن ثابت نگردد معتبر شناخته ميشود.
اعتبار سند رسمي :اعتبار تمام محتويات سند رسمي يعني تمام عبارات و امضائات و آثار انگشت و مهر موجود در سند معتبر بوده صحيح شناخته شده و انتساب آنها به شخصي که عبارات يا امضائات و يا آثار انگشت ويا مهر به وي نسبت داده مي شود محرز فرض شده و کسي نمي تواند در انتساب عبارات سند و امضائات و مهر و اثرانگشت موجود در سند به شخصي نسبت داده شده ترديد يا انکار نمايد و فقط مي تواند در مورد آنها ادعاي جعل نمايد و در اين صورت نيز بايد ادعاي خود را ثابت نمايد
منظور از اعتبار سند متحمل شدن اثرات حقوقي مندرجات سنداست.93
اعتبار مزبورنسبت به تمامي اسناديکسان نيست و از لحاظ موضوع متفاوت ميباشد. بدين جهت اسناد را ميتوان به دو قسمت تقسيم کرد
الف: اسنادي که فقط نسبت به طرفين معامله و وراث و قائم مقام آنان معتبر است
ب:اسنادي که علاوه بر آنان ، نسبت به اشخاص ثالث نيز معتبر است
اعتبار اسناد رسمي نسبت به اشخاص ثالث: کليه اسناد رسمي راجع به معاملات نسبت به اموال غير منقول ثبت شده در دفتر املاک نسبت به طرفين معامله و قائم مقام قانوني آنهاو اشخاص ثالث اعتبار و رسميت دارد و در خصوص ادعاي اشخاص ثالث فقط مالکيت کسي به رسميت شناخته مي شود که ملک به نام او ثبت شده و يا به او انتقال داده شده و اين انتقال در دفتر املاک به ثبت رسيده است . به موجب ماده 72 قانون ثبت : کليه معاملات راجعه به اموال غير منقوله ، که طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است ، نسبت به طرفين معامله و قائم مقام آنها و خاص ثالث دارا اعتبار کامل و رسميت خواهد بود.
.از موارد ديگر اعتبار سند رسمي نسبت به اشخاص ثالث تاريخ تنظيم سند است حتي اگر بر عليه اشخاص ثالث باشد .به موجب ماده 1305قانون مدني : در اسناد رسمي تاريخ تنظيم سند.
معتبر است حتي برعليه شخص ثالث، بنابراين اثر اعمال حقوقي نسبي و محدود به اشخاصي است که در آن دخالت

دسته بندی : No category

دیدگاهتان را بنویسید