مالک شناخته مي شود، اما اين امر دلالت بر اين ندارد که با احراز وقوع معامله از نظر قضايي نتوان در دفتر املاک ملک مورد معامله را از نام فروشنده به نام خريدار، انتقال داد. مضافا به اينکه، عبارت:
” … کسي که ملک مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر به ثبت رسيده … که ثبت انتقال ملک ”
را پس از” انتقال ملک ” ترسيم کرده است يعني انتقال مالکيت صورت گرفته است ولي اين
انتقال در دفتر املاک ثبت نشده است؛ لذا منطوق ماده فوق به روشني دلالت بر انتقال قانوني پيش از ثبت اين انتقال در دفتر املاک مي باشد.
?- نحوه تنظيم عبارات ماده 72 و ماده 93 ق.ث تلويحا حکايت از اعتبار محدود سند عادي حاکي از وقوع معامله نسبت به اموال غير منقول دارد. ماده 72 قانون ثبت مي گويد:
” کليه معاملات راجع به اموال غير منقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفين معامله و قائم مقام قانوني انها و اشخاص ثالث داراي اعتبار کامل و رسميت خواهد بود … ”
در اين ماده قيد ” کامل ” براي اعتبار معاملات ثبت شده اموال غير منقول ذکر گرديده است و اعتبار معامله نسبت به اشخاص ثالث نيز مورد توجه قرار گرفته است و اين نوعي مفهوم مخالف وصف را داير بر اين که معامله ثبت نشده ي مال غير منقول داراي اعتباري غير کامل مي باشد، القاء مي کند. زيرا در غير اين صورت قيد ” کامل ” زايد خواهد بود و نمي توان عمل لغو و بيهوده را به قانون گذار نسبت داد.
همچنين در ماده 93 ق.ث آمده است:
” کليه اسناد رسمي راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست ”
کلمه ” مستقلا ” و عبارت ” بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست ” ، مفهوم مخالفي را مبني بر اينکه اسناد عادي مربوط به معاملات املاک ثبت نشده به طور غير مستقل و به کمک راي قضايي، مي تواند لازم الاجرا شود، به ذهن تداعي مي کند.
?- اطلاق ماده 1291 ق.م نيز دلالت بر اين دارد که سند عادي مربوط به معامله مال غير منقول در صورتي که طرفي که سند عليه او اقامه شده است صدور ان را از منتسب البه تصديق کند يا اعتبار سند عادي مزبور در دادگاه ثابت شود، از اعتبار سند رسمي برخوردار مي گردد. شناختن اعتبار براي سند عادي در دو مورد مذکور بالا، به معني معتبر شناختن مندرجات ان و از جمله معامله داراي شرايط قانوني مندرج در ان است.
علاوه بر نظر برخي اساتيد و نويسندگان حقوقي پيرامون اعتبار واقعي راجع به فروش مال غير منقول، بسياري از محاکم اعتبار اين نوع قراردادها را به رسميت شناخته و دادخواست الزام به تنطيم سند رسمي را پذيرفته و مطابق قرارداد عادي خوانده ( فروشنده ) را ملزم به تنظيم سند رسمي مي نمايند. از جمله شعبه ? ديوان عالي کشور در راي شماره ?9?-29/?/27 چنين اظهار نظر مي کند که :
” … اگر خوانده اقرار به فروش ملک به خواهان در مقابل مبلغي کرده و تنظيم قباله رسمي را موکول به صدور تصديق انحصار وراثت دانسته باشد، استدلال دادگاه بر بي حقي خواهان ( از نظر عدم تنظيم سند رسمي ) صحيح نخواهد بود ”
همچنين شعبه 21 ديوان عالي کشور در راي شماره 9?/21-1?/2/72 مي گويد:
” … با توجه به مندرجات در قرارداد از قبيل فروشنده، خريدار، مبيع، بهاء مبيع و سياق عبارات استنباط شده از ان است که منظور و قصد طرفين بيع به مفهوم مصطلح در ماده 338 ق.م بوده است “،
حال، با توجه به بيان نظرات و ديدگاه هاي مذکور در فوق، به نظر مي رسد فروش اموال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي معتبر و صحيح بوده و لذا تشريفات مربوط به سند رسمي از حيث اثبات وقوع معامله و سنديت داشتن ان در نزد مراجع و ادارات دولتي مي باشد نه اينکه بيع با تنظيم سند محقق شود. در خصوص قراردادهاي پيش فروش اپارتمان نيز بايستي بگوييم که تنظيم قرارداد عادي پيش فروش کافي براي انتقال و تحقق بيع خواهد بود و تنظيم سند رسمي معمولا پس از ساخت و تحويل اپارتمان به خريدار و نيز پس از طي تشريفات قانوني و تهيه مقدمات از جمله اخذ پايان کار و تفکيک و … صورت خواهد گرفت.
در اين قسمت لازم به توضيح است که اساساً مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت جهت حل مشکلات ثبتي مردم و صدور سند مالکيت براي اراضي و اعياني که اخذ سند مالکيت براي آن‌ها مشکل و غيرممکن بود، به تصويب رسيد. در حقيقت، مواد مزبور استثنايي بر ماده 22 ق.ث. محسوب مي‌شود، زيرا انتقالات با اسناد عادي را قابل پذيرش دانسته است. به عبارت ديگر، با اقدام از طريق اين مواد، مي‌توان اراضي و اعياني که صدور سند مالکيت از راه عادي براي آن‌ها ميسر نيست، به‌طور فوق‌العاده، سند مالکيت رسمي اخذ نمود.
تناقض مزبور به اين نکته مربوط ميشود که مشخص نيست چطور ممکن است تصرف ملک ديگري و يا انجام معامله با سند عادي نسبت به ملکي که قانونا”امکان صدورسند مالکيت براي آن ملک وجود ندارد موجب شود که امکان صدور سند مالکيت براي آن ملک قانونا”فراهم شود و حال آنکه از نظر منطقي چنين امري فقط ميتواند بر مشکلات بيفزايد .
در پاسخ به اين سؤال که اساساً 83تصويب اين مواد صحيح بوده است يا خير؟ مي‌توان چنين گفت که؛
اولاً: بايد اذعان نمود تصويب مواد موصوف به جهت خلأ قانوني بوده است که احساس مي‌شد و به جرأت مي‌توان گفت که در يک برهه زماني خاص، اگر اين مواد به تصويب نمي‌رسيد، شايد حقوق خيلي از مردم جامعه تضييع مي‌گرديد.
ثانياً: هيچ قانوني خوب يا بد مطلق نيست. يعني هر قانوني که وضع مي‌شود در کنار مزايايي که ايجاد مي‌کند، معايبي را نيز به دنبال دارد که قانون مورد بحث نيز از اين قاعده، مستثنا نيست.
ازجمله مزاياي اين قانون، مي‌توان به امکان اخذ سند مالکيت براي اراضي و اعياني که صدور سند مالکيت از طريق عادي براي آن‌ها ميسر نيست، اشاره نمود که اين امر، مهيا شدن شرايط تسليط و تثبيت مالکيت، آسايش فکري و ايجاد امنيت را در پي خواهد داشت.
اما چنان‌که بيان شد مواد مزبور در کنار اين مزايا، معايب و مشکلاتي را نيز ايجاد نموده‌اند. ازجمله اينکه، تصويب اين مواد موجب ازدحام دادگاه‌ها گرديده است. زيرا از يک طرف چون مطابق قانون، اسناد صادره از طريق اين مواد، قابل ابطال از طريق دادگاه‌ها هستند، معترضين به دادگاه‌ها مراجعه مي‌نمايند که اين امر گاهي موجب تراکم پرونده‌ها گرديده و نتيجتاً امر رسيدگي را با مشکل مواجه مي‌سازد و از طرف ديگر، چون مبناي صدور سند از طريق اين مواد، تصرف است، اختلافات و درگيري‌هاي بين مردم تشديد شده است.
از ديگر اشکالاتي که اين مواد ايجاد نموده‌اند، مي‌توان عدم توجه به ضوابط شهرداري، هنگام صدور اين اسناد را يادآور شد که در نتيجه طرح‌هاي شهري را در هم ريخته و موجب ايجاد مشکلات براي شهرداري‌ها مي‌گردد.
گفتاردوم -تنظيم اسناد رسمي واگذاري حق انتفاع
براي تنظيم سند هر يک از اقسام حق انتفاع قالبهاي مختلفي مورد استفاده قرار مي‌گيرد. به غير
از موارد اذن محض و انتفاع از مباحات هميشه در برقراري حق انتفاع حداقل دو شخص وجود دارند که اولي مالک مال موضوع حق انتفاع بوده و ديگري شخص منتفع ميباشد از جمله مسايلي که در برقراري حق انتفاع بايد مشخص شود موضوع حق انتفاع مي باشد که بايد معين باشد موضوع ديگري که بايد مشخص شود مسئله قبض و اقباض موضوع حق انتفاع مي باشد همانطوريکه قبلاً توضيح داده شد طبق ماده 47 ق.م قبض، شرط صحت عقد انتفاع مي باشد، اما فوريت آن شرط نيست لذا مسئله قبض و زمان آن بايد در سند مشخص گردد. مورد ديگري نيز که بايد مشخص شود معوض يا مجاني بودن حق انتفاع است. در حق انتفاع به معني خاص چون شرط عوض خلاف مقتضاي ذات عقد نمي باشد لذا مي توان در آن عوض قرار داد، به هر حال بايد مجاني يا معوض بودن حق انتفاع از باب رفع ابهام در سند مشخص شود. موردديگري که بايد جهت رفع ابهام و اختلاف مشخص کرد قابل واگذاري بودن يا نبودن حق انتفاع به نفع ثالث مي باشد که تصريح آن در متن سند مفيد و ضروري مي باشد. همچنين در تمامي انواع اسناد مذکور طرفين يا هر يک از آنها مي توانند حق فسخ (خيار فسخ) را براي خود شرط نمايند.
سند پس از تنظيم بنچاق و ثبت در دفتر جاري و امضاء طرفين به امضاء سردفتر و دفتريار دفترخانه رسيده و پس از آن سند رسمي محسوب خواهد شد مطلبي که قابل ذکر مي باشد اينست که در خصوص اسناد واگذاري حق انتفاع که مدت آن بيش از سه سال مي باشد سردفتر مطابق مواد 26 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 شمسي و مقررات ذيل ماده 104 آيين نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1317 مکلف به تنظيم و ارسال خلاصه سند به اداره ثبت جهت ثبت در دفتر املاک مي باشد.
بند نخست – سند عمري
طبق ماده 41 ق.م “عمري” حق انتفاعي است که به موجب عقدي از طرف مالک براي شخص به مدت عمر (اعم از عمر خود و يا منتفع و يا شخص ثالث) برقرار مي شود. بنابراين در تنظيم سند عمري بايد مدت حق انتفاع، به عمر مشخص شود. در اين نوع از سند طرف نخست را که مالک (عمري دهنده) مي باشد “معمِر” و طرف دوم را که (منتفع) مي‌باشد “معمَر” و موضوع حق انتفاع را “مورد عمري” مي نامند و نمونه پيشنهادي براي قالب سند مذکور بشرح نمونه شماره 1 قسمت ضمايم مي باشد.
بند دوم – سند رقبي
طبق ماده 42 ق.م “رقبي” حق انتفاعي است که از طرف مالک براي مدت معيني برقرار مي شود. بنابراين مشخص کردن مدت از شرايط اساسي اين سند مي باشد و به محض انقضاء مدت، حق انتفاع منقضي شده و به مالک بر مي گردد در مورد حق انتفاع نيز بايد مشخص شود كه چه استفاده‌اي مي‌تواند از مورد انتفاع بنمايد. در اين نوع از سند طرف نخست را مالک و طرف دوم را منتفع مي‌نامند و نمونه پيشنهادي براي قالب سند مذکور بشرح نمونه شماره 2 قسمت ضمايم مي باشد.
بند سوم – سند سکني
ماده 43 ق.م “سکني” يا “حق سکني” را به حق انتفاع بصورت سکونت در مسکني تعريف و شناسايي نموده و مدت حق انتفاع را به عمر يا مدت معين مي توان مشخص کرد. فلذا اين حق ممکن است به طريق عمري يا رقبي برقرار شود. بنابراين موضوع اين نوع سند فقط حق انتفاع از مال غير منقول جهت سکونت مي تواند باشد و لا غير. در اين نوع سند نيز براساس عرف دفاتر اسناد رسمي، مالک سکني دهنده “مُسکِن” و منتفع “ساکن” و موضوع حق انتفاع “مورد سکني” ناميده مي شود. نمونه پيشنهادي براي قالب سند مذکور نيز بشرح نمونه شماره 3 ضمايم مي‌باشد.
بند چهارم – سند حبس مطلق
ماده 44 ق.م در معرفي حبس مطلق بيان مي کند: در صورتي که مالک براي حق انتفاع مدتي معين نکرده باشد حبس مطلق بوده و حق مزبور تا فوت مالک خواهد بود مگر اينکه قبل از فوت خود رجوع کند. بنابراين اگر اين نوع حق انتفاع بصورت عقد برقرار شود مالک هر زمان بخواهد مي تواند رجوع کند. در اين نوع از سند نيز طرف نخست را مالک و طرف دوم را منتفع مي نامند. قالب پيشنهادي براي سند مذکور به شرح نمونه شماره 4 قسمت ضمايم مي?باشد.
بند پنجم – سند وقف
وقف کاملترين صورت حق انتفاع مي باشد و طبق ماده 55 ق.م عبارتست از حبس عين مال و تسبيل منافع.
نظر به نهاد حقوقي مستقل وقف از آن بعنوان سازمان و شخص حقوقي تحت عنوان (موقوفه) ياد مي کنند.
وقف، خود به دو نوع وقف عام و وقف خاص تقسيم مي شود. در وقف عام، منافع بر مصالح عامه صرف و هزينه مي شود اما، در وقف خاص منافع بر محصور و موارد خاص تعلق پيدا مي کند.
نمونه هر کدام از اسناد وقف عام و خاص در قسمت پيشنهادات به ترتيب در نمونه شماره 5 و 6 ضمايم آورده شده است.
بند ششم – سند صلح (عمري – رقبي – سكني)
در مورد حق انتفاع، قبلاً توضيح داده شد که حق انتفاع به چند طريق قابل برقراري مي باشد. از جمله طرقي که براي برقراري حق مزبور در قانون

دسته بندی : No category

دیدگاهتان را بنویسید