اين صورت که حکم ماده فوق عام تر از مسئله انتقال و ناظر به مالکيت اين گونه املاک است. ولي، بخشي از ان که مربوط به انتقال ملک است به خوبي دلالت دارد که انتقال بايد در دفتر اسناد رسمي واقع شود. زيرا، تنها از اين راه است که مي توان به ثبت بيع در دفتر املاک دست يافت.
به بيان ديگر، ثبت در دفتر رسمي مقدمه امر واجبي است ( ثبت در دفتر املاک ) که به تابعيت از ان واجب است.
2- لحن مواد 22 و ?? ق.ث اسناد و املاک نشان مي دهد که وظيفه سردفتر به ثبت معامله واقع شده محدود نمي شود. سندي ثبت مي شود که در حضور سردفتر و بر پايه اعلام ايجاب و قبول طرفين قرارداد تنظيم شده باشد. به همين جهت خريدار و فروشنده بايد هنگام ثبت ( وقوع انتقال ) اهليت داشته باشند ( ماده ?7 ق.ث ) و تمام مندرجات اسناد رسمي ( ارکان وقوع معامله ) ، به دليل تحقق ان ها نزد مامور رسمي براي دو طرف و ديگران انکار ناپذير است، پس بايد پذيرفت که سند بيع همان است که در دفتر تنظيم مي شود و سبب انتقال قرار مي گيرد، به ويژه که سردفتر نيز طبق ماده ?8 ق.ث از پذيرفتن سند عادي انتقال ممنوع است.
3- حکمت اجباري شدن ثبت املاک و تشريفات مربوط به خريد و فروش، اعمال نظارت بر انتقال سرزمين ملي و جلوگيري از وقوع معامله معارض است. اگر سند عادي براي فروش ملک پذيرفته شود، مالک دغلکار مي تواند در يک زمان ملک خود را به چند خريدار بفروشد و از همه آنها بيعانه بگيرد، يا پنهاني ان ها را به سرمايه داران بيگانه بفروشد يا زمين موات و باير مورد نياز دولت را منتقل کند، پس براي حفظ حقوق اشخاصي که با مالک طرف معامله مي شوند و جلوگيري از نزاع هاي بيهوده و تمام ناشدني درباره اثبات مالکيت و احراز اهليت وقوع معامله و چگونگي آن، مقرر شده است که معامله نزد شاهد متخصص و اميني واقع شود و از اين راه به دفتر املاک برسد. بنابراين ايشان لزوم تنظيم سند رسمي براي فروش املاک ثبت شده را از قواعد مربوط به نظم عمومي مي دانند.
?- تنظيم سند رسمي و حضور در دفترخانه رسمي مقدمه ضروري ثبت انتقال در دفتر املاک است، در نتيجه تمليک و بيع ان ها در ان دفتر صورت مي پذيرد و نبايد ان را شرط متاخر يا از اثار عقدي پنداشت که با امضاي سند عادي واقع شده است. اين پندار در صورتي منطقي مي نمود که ثبت مفاد سند عادي نيز در دفتر املاک امکان پذير بوده ولي در وضع کنوني که لازم است ايجاب و قبول با معرفي شاهدان و معرفان در حضور مامور رسمي ( سردفتر ) انجام شود، ملازمه با لغو بودن همه اين تشريفات و اعلام ها و امضاهاي مکرر اسناد رسمي دارد.
پذيرفته شدن اسناد عادي در معاملاتي که مواد ?? و ?7 ق.ث به ان اشاره کرده است، نه تنها با مفاد ماده 22 تعارض ندارد، در تاييد ان نيز هست. از جمع اين مواد درباره املاک ثبت شده چنين بر مي آيد که قانون گذار فقط معامله با سند رسمي را موثر در انتقال مي داند و اسناد عادي را نمي پذيرد. ثبت در دفتر املاک از لوازم اداري تنظيم سند رسمي انتقال است و تاخير در ان مانع از انتقال ملک و نفوذ معامله نمي شود، ولي تنظيم سند و امضاي ان در حضور سردفتر، بگونه اي که مفاد ان قابل ثبت در دفتر املاک باشد، از شرايط انتقال است.
بنابراين با ثبت اسناد و املاک، بحث و گفتگو در مورد صحت تاريخ و اصالت مندرجات و امضاي ذيل سند، از بين مي رود، ( ماده 70 ق.ث ) و سند رسمي به عنوان يک دليل روشن و خالي از بسياري ابهامات به تحقق يک معامله و تعمد و يا تعلق مال معين به شخص خاص، دلالت مي کند. ثبت اسناد و املاک همچنين راه را براي دخالت هاي لازم و فعاليت هاي مناسب نظير وضع و اجراي مقررات مالياتي براي معاملات و تعهدات و مقررات مساعد براي تصميم و توسعه بهره برداري بهتر و مفيد تر از املاک و اراضي، هموار مي سازد. همچنين الزامي کردن ثبت معاملات مربوط به اموال غير منقول، علاوه بر اهداف مذکور در بالا، جلوگيري از سوء استفاده مالکين از راه انجام معاملات متعارض نسبت به مال غير منقول و دريافت مکرر وجه به عنوان ثمن يا قسمتي از آن، از طرف هاي متعدد معاملات است.
اين نظر، هرچند در پاره اي موارد مورد پذيرش محاکم قضايي قرار گرفته و بر اساس ان تنظيم سند رسمي را براي انتقال املاک ضروري دانسته اند، اما نظر غالب حقوق دانان و رويه قضايي، غير از نظر بالا است.80
اصل حاکميت اراده که با عبارات گوناگون در مواد قانوني ( از جمله مواد 191 و 339 ق.م) انعکاس يافته است، اقتضاء مي کند که تا حد امکان هر ماهيت حقوقي را که اراده دو طرف يک قرارداد، انشاء مي کند در عالم اعتبار و حقوق تحقق يابد و هيچ مانعي جلوي خلاقيت اراده انسان را نگيرد، مگر اينکه مانع مزبور، برخواسته از يک مصلحت نيرومند باشد که توان رويارويي با فلسفه مباني اجتماعي و اقتصادي آزادي اراده را داشته باشد؛ مانند جلوگيري از تاثير اراده در تشکيل معامله مربوط به مواد مخدر، به هدف پاسداري از سلامت نسل جوان، پس اصل مزبور در تفسير قراردادها و قوانين مربوط هميشه همراه ما خواهد بود . دست کشيدن از حاکميت اراده و اثار ان در برخورد با موانع قانوني هميشه مطلق نيست، بلکه با حدود و قلمرو مانعيت خاص قانوني متناسب بوده و ممکن است محدود به يک يا چند اثر حاکميت اراده باشد. بنابراين در صورت ترديد در اين که ايا نص خاص مزبور به طور مطلق حاکميت اراده را نفي مي کند يا فقط جلوي پاره اي از آثار ان را مي گيرد مقتضاي اصل، شناختن اعتبار حاکميت اراده بطور محدود و نسبت به اثاري است که مانعيت نص خاصي در برابر ان مسلم نيست.
با توجه به انچه در بالا ذکر شد، بايد بگوييم فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي را نمي توان باطل دانست، بلکه بايد ان را معامله صحيحي شمرد که پيش از ثبت سند ان در دفتر اسناد رسمي، نمي توان وقوع ان را به صرف ارائه سند عادي نزد ادارات دولتي و محاکم دادگستر، اشکار ساخت. برخي از نويسندگان حقوقي، عقد تشريفاتي را به دو قسم تقسيم مي کنند:
1- تشريفات مربوط به وجود عقد است يعني اگر رعايت تشريفات نشود، اصلا عقد بوجود نمي ايد.
2- تشريفات مربوط به اثبات عقد است. و تنظيم سند رسمي در فروش اموال را از تشريفات مربوط به اثبات عقد مي دانند و نه تشريفات مربوط به تحقق عقد.
به عقيده مرحوم دکتر سيد حسن امامي81، در قانون مدني ايران عقود تشريفاتي که بدون انجام تشريفات باطل شناخته شود وجود ندارد و لزوم ثبت معاملات راجع به املاک و هبه نامه و صلح نامه و شرکت نامه براي اثبات ان در نزد مقالات صالحه است، نه انکه بدون ثبت معامله صحيح شناخته نشود.
در خصوص صحت فروش اموال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي دلايلي چند ابراز شده است که در ذيل به آن مي پردازيم:
1- اصل صحت:
مطابق اين اصل هر معامله اي که بوسيله طرفين انشاء مي شود، بايد صحيح تلقي گردد مگر اينکه خلاف ان اثبات شود. اصل مزبور که در ماده 223 ق.م امده است و مبناي رواج ثبات بخشيدن به معاملات مي باشد، هرگز نمي توان چشم پوشيد مگر اينکه دليل قانوني در تضاد با آن قرار گيرد. اثبات خلاف اين اصل يعني اثبات بي اعتباري يک معامله، با دو جهت ارتباط پيدا مي کند:
الف- جهت موضوعي
ب-جهت حکمي و قانوني
در جهت موضوعي بايد وضعيت عيني معامله انشاء شده، اثبات شود ودر جهت حکمي لازم است، نصّ قانوني، بطلان و عدم صحت معامله داراي وضعيت مذکور را اعلام کرده باشد. در مورد فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي، فرض اين است که جهت موضوعي که همان انشاي معامله بدون تنظيم سند رسمي باشد، محرز است ولي از جهت حکمي، حکم به بطلان ان بايد مستند به وجود نصّ قانوني بر بطلان اينگونه قرارداد باشد، که با بررسي مقررات موضوعه معلوم مي شود، چنين نصي وجود ندارد. بلکه از برخي مقررات قانوني، صحت و اعتبار ان استنباط مي گردد.
2- در هيچيک از مقررات مربوطه بطلان و بي اعتباري فروش مال غير منقول با سند عادي اعلام نشده است. ماده ?8 ق.ث هرگز دلالت بر بطلان بيع مال غير منقول ندارد و منحصرا سند ثبت نشده اي را که بايد به ثبت برسد، غير قابل پذيرش در ادارات و محاکم اعلام کرده است.
آقاي دکتر شهيدي82 ماده فوق را چنين تفسير و تبيين مي کنند که: … آنچه در اين ماده مورد توجه قانون گذار قرار گرفته است، سند معامله است، نه خود معامله و نسبت به وضعيت مسند يعني خود معامله، حکمي مقرر نگرديده است، و بسنده کردن قانون گذار به اعلام غير قابل قبول بودن سند در ادارات و محاکم و اعراض از بکار بردن اصطلاح حقوقي ” بطلان معامله ” با اين که در مقام بيان اثار ثبت نشدن سند مزبور بوده است، قرينه اي قوي بر صحت قرارداد مربوط به مال غير منقول مي باشد. در اصطلاح حقوقي و در زمينه تحليلي نمي توان غير قابل قبول بودن سند معامله را مرادف با بطلان ان معامله دانست. اگر منظور قانون گذار باطل معرفي
کردن بيع مال غير منقول بوده، بايد همين اصطلاح روشن ” باطل ” را نسبت به معامله مذکور بکار مي برد که اعراض از اين اصطلاح، بوسيله قانون گذار با فرض باطل بودن عقد قابل توجيه نمي باشد.
در برخي از سيستم هاي حقوقي کشورهاي اروپايي، برخلاف حقوق ايران، صريحا معامله مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي، غير معتبر اعلام شده است. به عنوان مثال قانون مدني سوئيس در ماده 21? ، فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي را غير معتبر مي داند. بنابراين منظور از غير قابل پذيرش بودن سند ثبت نشده در محاکم و مراجع قضايي مندرج در ماده ?8 ق.ث ، اين است که نمي توان به صرف ارائه سند مذکور در نزد اين مراجع، انتقال مالکيت مال غير منقول را به خريدار اثبات کرد. مثلا نمي توان ملک مزبور را به عنوان وثيقه مورد قرار بازپرس، معرفي کرد. اما اين وضعيت سبب نمي شود که دارنده سند ثبت نشده نتواند با استناد به ان از دادگاه، درخواست رسيدگي به وقوع مفاد ان سند و اعلام اعتبار مندرجات ان را به عمل آورد، پس مقصود اين بوده است که محاکم و مراجع قضايي مانند ادارات، در دعاوي که موضوع و خواسته ان رسيدگي به اعتبار مفاد و مندرجات سند ثبت نشده نمي باشد، محاکم در مقام رسيدگي به ان نيستند، نمي توانند سند ثبت نشده را بپذيرند و مفاد ان را صحيح و معتبر تلقي کنند. يک سند رسمي معامله غير منقول از ان جهت به محض ارائه، وقوع معامله غير منقول و مالکيت خريدار را اثبات مي کند که مسئول دفتر اسناد رسمي، هويت متعاملين ( ماده ?0 ق.ث ) و اجتماع و شرايط صحت و اعتبار معامله نظير اهليت طرفين ( ماده ?7 ق.ث ) و معلومو معين بودن مورد عقد هرچند بر اساس اقرار طرفين و نيز مخالفت نداشتن با قوانين ( ماده ?0 ق.ث ) را احراز مي کند، اما يک سند عادي مربوط به فروش مال غير منقول که توسط طرفين متعاملين بدون دخالت يک مرجع رسمي تنظيم مي شود، دادگاه با رسيدگي قضايي، وجود يا عدم شرايط مذکور و بالاخره اعتبار يا عدم ان را معلوم مي کند. به اين ترتيب نويسندگان قانون ثبت صرفا به سند ثبت نشده معامله غير متقول توجه نموده و هدف ايشان محدود کردن دليل و اثار سند عادي بوده نه سلب اعتبار از معامله مال غير منقول مندرج در ان.
3- ماده 22 قانون ثبت مقرر مي دارد: دولت فقط کسي را که ملک به اسم او ثبت شده و يا کسي که ملک مزبور به او منتقل گرديده و انتقال ان در دفتر املاک به ثبت رسيده مالک خواهد شناخت. اين ماده هرگز دلالت بر بطلان معامله اي که در دفتر املاک به ثبت نرسيده ندارد. زيرا همانطور که در مورد ماده ?8 بيان شد، منظور اين است که صرف ارائه يک سند عادي بر وقوع معامله نمي تواند در ادارات دولتي مثبت مالکيت خريدار مذکور در سند عادي باشد، و مادام که اين معامله و انتقال در دفتر املاک ثبت نشده است، منحصرا شخصي که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده است

دسته بندی : No category

دیدگاهتان را بنویسید